Hlavní strana Blog Smlouva o výstavbě

Smlouva o výstavbě

30.4.2019 8 minut čtení
Smlouva o výstavbě

Půdní prostor jako takový nelze jednoduše prodat – pokud půdní prostor není veden v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka. Půdní prostor je většinou vymezen jako společný prostor bytového domu a jedinou možností, jak jej "prodat", je uzavření tzv. smlouvy o výstavbě. V praxi se tedy smlouva o výstavbě běžně používá v souvislosti s výstavbou nových bytů v již existujících bytových domech.

Smlouva o výstavbě

Často jedinou možností, jak prodat půdní prostor, je uzavření tzv. smlouvy o výstavbě, jelikož pro tuto situaci nelze použít klasickou kupní smlouvu. Smlouva o výstavbě je titulem, který stanovuje práva a povinnosti smluvních stran při výstavbě nových jednotek a na jehož základě je zapsáno vlastnické právo developera (investora, stavební firmy atp.) k těmto jednotkám do katastru nemovitostí.
 

Smlouva o výstavbě je použitelná za různých okolností, nejčastěji se používá v souvislosti se změnou již okončeného domu, kterou vzniknou nové jednotky. Smlouva o výstavbě v souvislosti s výstavbou celého domu a následného rozdělení na jendotky se v současné době už moc nevyužívá.

Půdní prostor je většinou vymezen jako společný prostor bytového domu.

 

Je nutné rozlišovat mezi smlouvou o výstavbě dle Zákona o vlastnictví bytů (ZOVB) a podle Nového občanského zákonu (NOZ). Je to z toho důvodu, že tyto zákony mají rozdílné definice pojmu jednotka. Pokud bylo prohlášení vlastníka uděláno „po staru“ za platnosti ZOVB, bude použita smlouva o výstavbě vycházející podle této právní úpravy. Pro všechny ostatní případy již platí smlouva o výstavbě dle NOZ.

Prohlášení vlastníka

Účelem smlouvy je vznik nových bytových jednotek, které se vymezují pomocí tzv. prohlášení vlastníka. Prohlášením vlastníka se rozdělují vlastnická práva v domě.
 

V domech, kde byl proveden vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí před datem 1. ledna 2014, není nutné vytvářet nové prohlášení vlastníka dle NOZ. Např. ale u bytových družstev, které nepočítaly s převodem bytů do osobního vlastnictví a kde zatím nebylo vyhotoveno prohlášení vlastníka, již není možné použítí prohlášení vlastníka dle ZOVB.

Kdo podepisuje smlouvu o výstavbě

Smlouva o výstavbě se podepisuje s vybraným developerem po výběrovém řízení. Podepsána musí být všemi vlastníky a podpisy musí být notářsky ověřeny. V případě společenství vlastníků tedy všemi majiteli všech bytových či nebytových jednotek. U bytového družstva stačí podpis statutárního orgánu (představenstva), za které navenek jedná předseda (místopředseda) a není nutný 100% souhlas všech družstevníků.

Pozor: V praxi není ojedinělé, kdy družstevník, který nesouhlasí s půdní vestavbou (uzavřením smlouvy o výstavbě), začne argumenovat nutností 100% souhlasu všech družstevníků. Konkrétně se jedná o ustanovení § 751 zákonu o obchodních korporacích, ze kterého vyplývá, že je nutný 100% souhlas družstevníků, pokud bytové družstvo převádí na třetí osoby majetek určený k uspokojování potřeb jeho členů. V případě smlouvy o výstavbě se však převádní pouze půdní prostor a ten nelze považovat za majetek, který je určený k uspokojování potřeb členů družstva a k němuž by přicházelo v úvahu uzavření smlouvy o nájmu.  

Pokud bytový dům vlastní bytové družstvo, je celý proces schvalování mnohem jednodušší než v případě, kdy dům vlastní několik osob (společenství vlastníků). Developer totiž bude jednat pouze s jediným subjektem (vlastníkem). Více informací o schvalování půdní vestavby a jeho podmínkách naleznete v samostatném článku.

Co by měla smlouva o výstavbě obsahovat?

Smlouva o výstavbě musí obsahovat určení vlastníků, stavebníka a vymezení předmětu výstavby. Dále musí obsahovat prohlášení vlastníka před a po výstavbě (budoucí stav). Ve smlouvě o výstavbě dále musí být řešeny změny spoluvlastnických podílů na domě a na pozemku a převod těchto podílů. V rámci převodu se řeši vypořádání mezi těmi, kdo zvětšují plochu svých jednotek (a tím i podíl na domu a pozemku) a těmi, kterým se v souvislosti s výstavbou bytů tyto podíly změnší.
 

V části stanovení výše odměny za právo k výstavbě jednotek je obvykle kombinace finančního a věcného protiplnění (rekonstrukce bytového domu) pro vlastníky bytového domu. Finanční odměna se skládá do advokátní úschovy a je splatná nejčastěji po získání stavebího povolení či kolaudaci.
 

Další důležitou částí je stanovení termínů, do kdy musí být stavební práce dokončeny (obecně 12 až 14 měsíců od nabytí právní moci stavebního povolení) a sankční ujednání při nesplnění těchto termínů. Samozřejmostí by měl být i požadavek pojištění stavebníka proti případné škodě. Přílohou smlouvy o výstavbě by měla být alespoň projektová studie, aby bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek přesně vědělo, kolik bytových jednotek o jakých velikostech na půdě vznikne.  

Ve smlouvě o výstavbě je obecně nejdůležitější vymezit práva a povinnosti smluvních stran (vlastníka a developera).

 

Smlouva o výstavbě se následně vkládá na katastr nemovitostí (zapisuje se do něj vkladem). Katastr nemovitostí po kolaudaci zapíše nové jednotky, kde jako vlastník nových jednotek bude uveden developer. Případně katastr nemovitostí zapíše na základě čestného prohlášení o stupni rozestavěnosti do katastru rozestavěné jednotky.

K čemu slouží smlouva o smlouvě budoucí o výstavbě

V některých případech se nejdříve podepisuje smlouva o smlouvě budoucí o výstavbě. Dělá se tak z toho důvodu, že developer (stavebník a investor) v době uzavření smlouvy o výstavbě neví, jaké další investice si projekt půdní vestavby vyžádá (posílení statiky domu, požadavky památkářů, úpravy sítí, splnění podmínky parkování v klidu). Jedná se v podstatě o poskytnutí času developerovi na ověření, zda záměr lze realizovat za daných podmínek, a umožnění odstoupit od smlouvy, pokud záměr nelze zrealizovat z důvodů, na které developer nemá vliv.

Smlouva o smlouvě budoucí o výstavbě musí mít nastavena jasná pravidla, za jakých bude uzavřena smlouva o výstavbě. Developer má již v této přípravné fázi značné náklady – během trvání budoucí smlouvy již probíhají práce na projektové dokumentaci, získávání stanovisek atp. – proto potřebuje mít jistotu, že s ním v budoucnu bude uzavřena smlouva o výstavbě.

Více o budoucí smlouvě o výstavbě si můžete přečíst v samostatném článku, kde je součástí i příklad možné podoby této smlouvy.

Základní části smlouvy o výstavbě

  • 1/Definice domu, jeho vlastníků a stavebníka.
  • 2/Vymezení dosavadních bytových a nebytových jednotek v domě.
  • 3/Určení společných částí domu a stanovení výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku (na základě prohlášení vlastníka).
  • 4/Vymezení nově vzniklých bytových jednotek v domě.
  • 5/Určení nových společných částí domu (stav po výstavbě) a stanovení nové výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
  • 6/Převod odpovídajícího spoluvlastnického podílu k nemovité věci.
  • 7/Určení vzájemných práv a povinností vlastníka a stavebníka.
  • 8/Stanovení rozsahu prací na společných částech domu, které vykoná stavebník na své náklady (např. nový výtah, nová fasáda, nová střecha, nové vstupní dveře, renovace schodiště atd.) včetně stanovení stavebních záruk.
  • 9/Cena za právo výstavby (stanovení případné finanční kompenzace) včetně termínu splatnosti.
  • 10/Způsob zajištění stavebních prací – termín výstavby (např. 12 měsíců), doba provádění prací (např. všední dny mezi 7. a 18. hodinou), pojištění stavebníka, záruky po dobu odkrytí střechy, odpovědnost za škody, doprava stavebního materiálu (např. vnějších částí budovy), úklid společných částí domu, připojení staveniště k elektřině, vodě či plynu přes vlastní měřiče, zábor veřejného prostranství atd.

Daňové důsledky uzavření smlouvy o výstavbě

Mějte na paměti, že protiplnění za přenechání půdního prostoru podléhá 15% dani (resp. 19% u právnických osob). U finančního protiplnění jsou předmětem zdanění výše získaných prostředky. U věcného protiplnění se jedná o technické zhodnocení budovy, které také podléhá výše uvedené dani. Předmětem zdanění bude hodnota tohoto zhodnocení domu. Pokud má developer s výstavbou půdních bytů a rekonstrukcemi bytových domů zkušenosti, dokáže poradit, jak postupovat. Tato problematika je však rozsáhlá a neexistuje obecný univerzální postup.

Možnou podobu smlouvy o výstavbě půdních bytů formou půdní vestavby si můžete prohlédnout zde.

Newsletter pro představenstva BD a SVJ

Budeme Vás pravidelně informovat o problematice prodeje půdních prostor

Kdykoliv se můžete z odběru odhlásit

Články pro majitele půdních prostor

Prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka budovy je se nezbytný úkon zejména při privatizaci městských bytových domů po bytových a nebytových jednotkách, případně při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů…

11.6.2019

Více
Ocenění půdního prostoru
Ocenění půdního prostoru

Prodejní cena půdních prostor je závislá na mnoha proměnných. Stanovení ceny půdních prostor vyžaduje zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb a nástaveb. Níže uvádíme proměnné, na kterých je…

31.5.2019

Více
Smlouva o výstavbě
Smlouva o výstavbě

Půdní prostor jako takový nelze jednoduše prodat – pokud půdní prostor není veden v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka. Půdní prostor je většinou vymezen jako společný prostor…

30.4.2019

Více
Všechny články

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Procházením tohoto webu vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím