Hlavní strana Blog Ocenění půdního prostoru

Ocenění půdního prostoru

31.5.2019 3 minut čtení
Ocenění půdního prostoru

Prodejní cena půdních prostor je závislá na mnoha proměnných. Stanovení ceny půdních prostor vyžaduje zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb a nástaveb. Níže uvádíme proměnné, na kterých je cena půdního prostoru nejvíce závislá.

Cena půdního prostoru Praha a její proměnné

1Velikost půdního prostoru

Čím větší plocha, tím větší atraktivita u developerů. Náklady na přípravu půdní výstavby, a to jak finanční, tak časové, jsou víceméně fixní. Je tedy jedno, zda se jedná o půdu o 100 mnebo 400 m– developer má s přípravou půdní vestavby stejné starosti, náklady a investovaný čas. U 4× větší půdy a při stejné relativní marži má však adekvátně vyšší zisk v absolutních číslech. Proto čím větší je půda -> větší zájem o půdu mezi developery -> větší konkurence -> vyšší cena půdních prostor v přepočtu na m2.

2Lokalita

Čím atraktivnější lokalita, tím jsou vyšší ceny půdních prostor. Na Praze 1 již moc volných půdních prostor není. V aktuálním roce XXXX (automaticky doplnit) je nejatraktivnější lokalitou Praha 2, zejména Vinohrady. Častými lokalitami jsou Žižkov, VršoviceKarlín, Holešovice atd. Velký zájem je o půdní vestavby na Smíchově či v Dejvicích, volných půd však v daných lokalitách mnoho není. Pokud se tedy jedná o pěknou lokalitu Vinohrad, cena půdního prostoru může být až 2× vyšší než v případě neatraktivních částí Prahy.

3Výška hřebene střechy

Výška hřebene střechy je nejdůležitějším parametrem pro to, zda mohou vzniknout mezonetové byty. Pokud je výška hřebene střechy 5,5 až 6 m nad úrovní podlahy půdního prostoru, mohou většinou vzniknout mezonetové byty. Půdní vestavba je tak dvoupatrová, což znamená celkově cca 1,5násobek plochy půdních bytů oproti jednoúrovňové půdní vestavbě. Pokud tedy máte vysoký hřeben střechy, cena půdního prostoru může být až o cca 50 % vyšší než v případě nízkého hřebene střechy.

Cena půdního prostoru v Praze v roce XXXX se pohybuje mezi 30 až 80 tis. Kč za m2.

4Výška sousedních domů

V případě, že sousední bytové domy jsou vyšší, existuje možnost dorovnání výšky střechy na úroveň sousedních domů. Pokud je možné realizovat půdní (střešní) nástavbu, tj. postavit nad posledním stávajícím patrem další plnohodnotné patro, cena půdního prostoru se násobně zvyšuje. V těchto případech doporučujeme nechat si vypracovat tzv. variantní nabídku na přenechání půdního prostoru.

5Řešení půdy

Každý půdní prostor je unikátní. Budoucí využitelnost půdního prostoru pro půdní vestavbu závisí také na výšce pozednice (čím vyšší pozednice, tím méně šikmin v půdní vestavbě) či komplikovanosti půdního prostoru (např. rohový bytový dům je složitější na realizaci půdní vestavby, má menší možnosti při budování teras atd.). Budoucí prodejní cena půdních bytů (tím pádem i prodejní cena půdního prostoru) nezáleží pouze na velikosti těchto bytů, ale i na jejich dispozici. Obecně platí, že čím méně je půda komplikovaná, tím lepší dispozice půdních bytů mohou vzniknout.

6Omezení památkářů

Každá městská část je jinak památkově chráněná. Co povolí v jedné části Prahy, nemusí povolit na druhém konci Prahy. Omezení se týkají budoucí výšky hřebene střechy, tvaru střechy, možnosti vzniku střešních vikýřů či střešních teras, povolené velikosti střešních oken směrem do ulice a do dvora atd. Zde je zásadní, s jak schopným projektantem developer spolupracuje a co daný projektant dokáže s památkáři vyjednat.

Za půdní prostor v Praze můžete inkasovat od jednotek milionů až po desítky milionů Kč.

Dále cenu ovlivňují ve větší či menší míře světová orientace stran, výhledy z budoucích teras (výhled na Pražský hrad je logicky cennější než výhled na železniční trať), technický stav bytového domu, možnosti parkování atd.

Orientační příklad rozložení nákladů a zisku u projektu výstavby půdních bytů (rok 2019)

Orientační příklad rozložení nákladů a zisku u projektu výstavby půdních bytů (rok 2019)

Stanovení ceny půdního prostoru tak není jednoduché a vyžaduje značné zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb. Oslovit realitní kanceláře či jiné běžné odhadce není správným krokem. Každý půdní prostor v Praze je unikátní a ocenění nelze dělat podle tabulek.

Chcete ocenit půdní prostor? Pro ocenění půdního prostoru nás kontaktujte.

Newsletter pro představenstva BD a SVJ

Budeme Vás pravidelně informovat o problematice prodeje půdních prostor

Kdykoliv se můžete z odběru odhlásit

Články pro majitele půdních prostor

Prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka budovy je se nezbytný úkon zejména při privatizaci městských bytových domů po bytových a nebytových jednotkách, případně při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů…

11.6.2019

Více
Ocenění půdního prostoru
Ocenění půdního prostoru

Prodejní cena půdních prostor je závislá na mnoha proměnných. Stanovení ceny půdních prostor vyžaduje zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb a nástaveb. Níže uvádíme proměnné, na kterých je…

31.5.2019

Více
Smlouva o výstavbě
Smlouva o výstavbě

Půdní prostor jako takový nelze jednoduše prodat – pokud půdní prostor není veden v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka. Půdní prostor je většinou vymezen jako společný prostor…

30.4.2019

Více
Všechny články

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Procházením tohoto webu vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím