Hlavní strana Časté dotazy

Časté dotazy

Lze prodat půdní prostor?

Půdní prostor jako takový – pokud není vymezen jako jednotka – nelze jednoduše prodat. Půdní prostor je společná část bytového domu. Není možné půdu vymezit jako jednotku ve smyslu Zákona o vlastnictví bytů. Prodej se uskutečňuje formou smlouvy o výstavbě.

Když je půdní prostor pouze společná část domu – lze ji alespoň pomocí prohlášení vlastníka vymezit jako jednotku?

Bohužel nelze. Půdní prostor je společnou částí budovy a slouží pro společné užívání všemi vlastníky jednotek v domě (či pouze některými). Za účelem půdní vestavby je ze zákona nezbytný souhlas všech vlastníků jednotek. Prodej se uskutečňuje formou smlouvy o výstavbě.

Jaká je orientační cena 1 m2 půdního prostoru v Praze?

Prodejní cena půdního prostoru v Praze je závislá na mnoha proměnných a nelze ji jednoduše stanovit. Záleží na lokalitě, velikosti půdního prostoru, výšce hřebene střechy, výšce okolních domů, omezení památkářů, využitelnosti půdy atp. V Praze se rozptyl může pohybovat mezi 30 tis. Kč/ma cca 80 tis. Kč/mpůdy. Pro orientační zjištění ceny půdního prostoru nás neváhejte kontaktovat, zdarma vám provedeme tržní odhad. Více informací o ocenění půdního prostoru v Praze naleznete zde.

Jaký je rozdíl mezi vestavbou, nástavbou a přístavbou?

půdní vestavby se nezvedá výška střechy – výška hřebene střechy zůstává neměnná. O půdní nástavbě mluvíme tehdy, pokud vznikne nad posledním patrem další plnohodnotné patro. Nástavba může být v některých případech povolena, pokud sousední domy jsou vyšší a hřeben střechy je možné zarovnat na stejnou úroveň jako sousední domy. Termíny půdní přístavba a střešní nástavba jsou totožné s půdní nástavbou. Více o půdních vestavbách zde.

Jak to je se statikou půdní vestavby?

Před samotnou výstavbou půdních bytů se dělá statický průzkum, který určí, za jakých podmínek je možno půdní vestavbu provést. Dle výpočtů statiků a zkušeností je zatížení bytového domu půdní vestavbou většinou minimální.

Jak je to s hlukem a nepořádkem při výstavbě?

S výstavbou bytů a rekonstrukcí bytového domu je spojen hluk a nepořádek. Po dohodě mezi majiteli bytového domu a developerem je však možné eliminovat dopad stavebních prací. Je nutné si ve smlouvě o výstavbě předem vyjasnit termíny stavebních prací, od kdy do kdy se budou práce provádět, zda i o víkendech či svátcích, jak bude řešena doprava stavebního materiálu atd.

Co to je prohlášení vlastníka?

Prohlášením vlastníka se rozděluje dům na jednotky (byty či nebytové prostory). Nejčastěji se tak děje při převodech bytů z družstevního do osobního vlastnictví nebo se tak rozdělují nové poměry v domě při výstavbě podkrovních bytů, které vzniknou z nevyužitých společných prostor (půdního prostoru). Součástí prohlášení vlastníka je vymezení, zaměření, zakreslení a popis jednotek vč. společných částí domu a stanovení podílu na nich. Detailnější informace o prohlášení vlastníka budovy zde.

Kolik hlasů je potřeba ke schválení půdní vestavby?

Záleží na tom, kdo půdní prostor vlastní. Pokud je půdní prostor definován jako společná část domu (nejčastější varianta), jsou vlastníci bytového domu (a tím i půdy) uvedeni v katastru nemovitostí a souhlasit musí všichni tito vlastníci. Pokud je vlastníkem pouze bytové družstvo, počet hlasů nutných ke schválení je uveden ve stanovách družstva. Pokud je dům ve vlastnictví jak bytového družstva, tak jednotlivých vlastníků (již se začalo s převodem do OV), je nutný 100% souhlas všech vlastníků (nejenom tedy družstva jako celku, ale i jednotlivých vlastníků). Podrobné informace o schvalování půdních vestaveb (resp. smluv o výstavbě) naleznete zde.

Jaký je rozdíl mezi finančním a věcným plněním za přenechání půdního prostoru?

U finančního plnění je poskytnuta hotovost formou vkladu do fondu oprav, kterou může BD či SVJ využít ke svým účelům. Nevýhodou je, že finanční plnění je většinou poskytnuto až po kolaudaci (do té doby leží v úschově), a dále vyplývající daňové povinnosti. Více o výkupu půdních prostor zde. U věcného plnění jsou poskytnuty stavební práce pro rekonstrukci celého domu (výtah, okna, fasáda, společné prostory atd.). Práce probíhají současně s půdní vestavbou a celková rekonstrukce domu je provedena na klíč. Více o rekonstrukcích bytových domů naleznete zde.

Kdo vykupuje půdní prostory? Resp. kdo má zájem o naši půdu?

O půdní prostor mají zájem stavební firmy, které se specializují na půdní vestavby, dále menší developeři, individuální investoři, realitní kanceláře atp. Ne každý zájemce je však vhodný ke spolupráci s družstvem či společenstvím vlastníků. Podrobnější informace o jednotlivých typech zájemců naleznete zde.

Jak vybrat firmy do výběrového řízení?

V Praze dlouhodobě působí cca pět firem, které se specializují na výstavbu půdních bytů a rekonstrukce bytových domů, a ty lze poptat napřímo. Nemá smysl spolupracovat se zprostředkovateli, realitními kancelářemi či poradci, kteří vám "pomohou" s výběrovým řízením. Více informací o výběrových řízeních na prodej půdního prostoru naleznete zde.

Jak porovnávat jednotlivé nabídky?

Podle rozsahu plnění (finančního a věcného) a zároveň podle referencí. Neměla by tedy rozhodovat pouze cena. Porovnání jednotlivých nabídek věcného plnění je komplikovanější a podrobně ho rozebíráme v tomto článku. Více informací o výběrovém řízení na prodej půdního prostoru a porovnání nabídek naleznete zde.

Jak by měla vypadat smlouva o výstavbě?

Kromě standardních náležitostí, jako jsou definice domu, vlastníků a stavebníka či vymezení společných částí domu, nových jednotek, podílu na pozemku atd., je velmi důležité správně vymezit práva a povinnosti stavebníka àstanovení rozsahu prací, stanovení finanční kompenzace, termín výstavby, doba provádění prací, pojištění, záruky, odpovědnost za škody, doprava materiálu, úklid prostor, připojení staveniště atd. Smlouvu o výstavbě detailně popisujeme v samostatném článku.

Jak dlouho trvá rekonstrukce bytového domu a půdní vestavba?

Od rozhodnutí využít volný půdní prostor do ukončení rekonstrukce bytového domu (kolaudace půdní vestavby) často uběhne i několik let. V ideálních případech celý proces trvá 2 až 2,5 roku. Postup rekonstrukce a harmonogram prací uvádíme v samostatném článku.

 

Newsletter pro představenstva BD a SVJ

Budeme Vás pravidelně informovat o problematice prodeje půdních prostor

Kdykoliv se můžete z odběru odhlásit

Články pro majitele půdních prostor

Prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka budovy je se nezbytný úkon zejména při privatizaci městských bytových domů po bytových a nebytových jednotkách, případně při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů…

11.6.2019

Více
Ocenění půdního prostoru
Ocenění půdního prostoru

Prodejní cena půdních prostor je závislá na mnoha proměnných. Stanovení ceny půdních prostor vyžaduje zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb a nástaveb. Níže uvádíme proměnné, na kterých je…

31.5.2019

Více
Smlouva o výstavbě
Smlouva o výstavbě

Půdní prostor jako takový nelze jednoduše prodat – pokud půdní prostor není veden v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka. Půdní prostor je většinou vymezen jako společný prostor…

30.4.2019

Více
Všechny články